LES DIFFÉRENTS TAUX IMMOBILIERS

Pour la mise en place de votre prêt, vous devez comparer crédit à taux fixe et crédit à taux révisable, il vous faut ainsi arbitrer après ce comparatif entre la sécurité qu’apporte le crédit fixe et l’économie en terme de coût total du crédit que vous pouvez peut-être réaliser grâce à un crédit à taux révisable.
Introduits sur le marché à la fin des années 80, les prêts à taux révisable ont pris progressivement une place non négligeable. Ils représentent à l'heure actuelle environ 1/3 du total des prêts réalisés en France. Aujourd’hui néanmoins, les taux fixes sont très proches des taux révisables, aussi nous vous laissons libres de choisir l’une ou l’autre des solutions en lisant ce qui suit

COMPARATIF : LE CREDIT A TAUX FIXES.

Le taux est fixé à la signature du contrat et reste constant sur toute la durée du crédit. Plusieurs formules sont possibles: crédit à échéances constantes, crédit à échéances progressives, crédit modulable.   

COMPARATIF : LES TAUX REVISABLES AVANTAGES ET INCONVENIENTS DE CE TAUX DE CREDIT.

• Les avantages de ce taux de crédit

- Un coût de départ moins élevé que celui d'un crédit à taux fixe.
- La possibilité de profiter des baisses de taux

Une baisse des taux sera répercutée dans le taux révisable et améliorera encore davantage l'attrait de ce taux. 

• Les inconvénients de ce taux de crédit

Le danger majeur d'un crédit à taux révisable se situe dans la possibilité d'une augmentation du taux d'intérêt appliqué suite à une hausse de l'indice de révision. Cette augmentation de taux peut même rendre le taux révisable plus onéreux que le taux fixe. 

• Le fonctionnement d'un crédit à taux révisable

Un crédit à taux révisable est indexé sur un indice de référence. Cet indice peut varier à la baisse et à la hausse, ce qui entraînera la baisse ou la hausse du taux d’intérêt de votre prêt.

Généralement, l’indice de référence utilisé s'intitule l’Euribor (Tibeur en Français, ce qui signifie "Taux Interbancaire Offert" en Euros). Les deux indexes les plus utilisés sont l’Euribor 3 mois (dont le niveau est fixé tous les trois mois) et l’Euribor 1 an (dont le niveau est fixé tous les ans) et qui conditionnent la périodicité de variation du taux révisable.

D’autres indices de référence peuvent être proposés par le prêteur. Vous devez vous renseigner de manière détaillée sur le mécanisme de variation de cet indice.

Une fois l'indice de référence fixé, le taux qui sera appliqué à votre crédit résultera, dans la plupart des cas, de l'addition de l’index de référence et d'un différentiel qui constitue la marge du Prêteur. Cette marge est destinée à couvrir le risque de non-paiement, les frais administratifs de gestion du crédit, ainsi que le profit que souhaite faire le prêteur.

 Prenons un exemple : pour un crédit révisable au taux de 4,50%, indexé sur l’Euribor 3 mois, le taux est la résultante de l’addition de (a) l’index: 3,00% (valeur à la date de mise en place du crédit) et (b) de la marge fixe du banquier : 1,50%.

Le niveau de cette marge devient, vous l’avez compris, un élément déterminant de votre crédit. Son montant peut varier entre + 3% et - 1%, en fonction des caractéristiques du dossier et du "profil" de l'emprunteur.

COMPARATIF DES CATEGORIES DE PRETS A TAUX REVISABLE  

•  Le crédit à taux révisable capé:

Le taux de ce type de crédit est révisable mais doit rester dans les limites prévues et contractuelles. Ainsi le taux du crédit est assorti d’un "cap" ou "plafond". Ce "cap" peut se monter + 1%, + 2% et dans certains cas plus rares + 3%.

Les hausses et baisses de l’indice de référence seront répercutées sur votre mensualité dans les limites prévues.

• Le crédit à taux révisable non capé et à échéances plafonnées:

Dans ce type de crédit, le plafond porte sur le montant des échéances et ne porte pas sur le taux du crédit qui peut varier sans limite. Par contre, dans le cas où cette augmentation ne suffirait pas à absorber la hausse des taux d'intérêt, la durée de remboursement du crédit serait allongée. Cet allongement de la durée peut être lui-même limité par exemple à 5 ans.

 Dans l'autre sens, la baisse de l’indice de référence est répercutée sur la durée du crédit qui sera raccourcie.

•  Le credit à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées:

Le principe de ce type de crédit a le mérite de la simplicité. En cas de hausse ou de baisse de l'indice de référence, ce seront les échéances qui seront modifiées ou la durée qui variera sans limitation. Ce type de crédit n’offre aucune sécurité et doit être réservé aux investisseurs plus avertis qui sauront y faire appel en connaissance de cause.

Nous pensons que ce type de crédit n'est pas recommandé pour un projet d’acquisition de résidence principale ou secondaire.

•  Le crédit à révisable à double indexation:

Il s’agit de la formule la plus complexe. Le taux du crédit est révisable en fonction d’un index déterminé. De plus, la mensualité est indexée de manière systématique sur l’indice INSEE des prix, elle augmente donc chaque année.

Dans tous les cas et quelque soit l'évolution de l'indice de référence, les mensualités augmentent selon les termes du contrat de crédit. Par contre, la durée du crédit sera déterminée de la manière suivante :

- En cas de hausse forte de l’indice de référence (Euribor), supérieure à une certaine valeur, la durée sera augmentée. Il est considéré que l’augmentation prévue et systématique de la mensualité est alors insuffisante pour absorber le coût supplémentaire pour le prêteur.
- En cas de hausse faible de l’indice de référence (Euribor), la durée reste inchangée. Il est considéré que l’augmentation prévue et systématique de la mensualité est alors insuffisante pour absorber le coût supplémentaire pour le prêteur.
- En cas de stabilité de l’indice de référence, la durée diminue.
- En cas de baisse de l’indice de référence, la durée diminue de manière importante.

 Par ailleurs, une durée maximum du crédit est déterminée par contrat.

QUE CHOISIR DANS CE COMPARATIF DE TAUX DE CREDIT?

Si vous recherchez une sécurité absolue, alors choisissez un taux fixe. Si vous êtes prêt à assumer une part de risque pour avoir la possibilité, le cas échéant, de réduire le coût total de votre crédit, vous pouvez envisager un crédit à taux révisable mais sur une durée courte à moyenne (de 2 à 12 ans).

Une des solutions possibles consiste à opter pour un compromis entre taux de crédit fixe et taux de crédit variable sous la forme d'un taux de crédit révisable capé. Celui-ci réunit une partie des avantages des deux formules un taux de crédit de départ plus avantageux qu’un taux fixe, un plafond qui permet de connaître dès le départ le montant maximum des mensualités en cas de remontée des taux de crédit.

En élaborant des formules financières variées, les banques ont voulu donner une multitude de choix aux emprunteurs. Ces possibilités correspondent à des besoins et à des objectifs différents. Il appartient ensuite à chaque emprunteur de choisir la solution la plus adaptée en s'informant de manière aussi précise que possible. SUR MESURE FINANCE IMMO se situe dans cette démarche en vous laissant libre de votre choix à la fois en terme de produit et en terme de partenaire bancaire et en vous apportant l'information la plus large et la plus détaillée possible.