OPTION DES PRÊTS IMMOBILIERSSi la nature de votre acquisition ou votre situation personnelle ne vous ouvre pas droit aux prêtsimmobiliers réglementés aidés, l'établissement financier va vous proposer alors un prêt immobilier classique. Ces prêts immobiliers sont plus souples car non soumis à des conditions réglementaires et vous permettront de financer toutes sortes d'opérations immobilières (achat de terrain et construction, achat neuf ou ancien, résidence principale, secondaire ou locative, travaux...). Nous distinguons dans un premiers temps les types de prêt immobiliers en fonction du type de taux qu'ils proposent. Dans un second temps, nous abordons les options de fonctionnement qui peuvent être proposés.
Cette option pourra vous être proposée par les banques pour un prêt immobilier à taux fixe comme pour un prêt immobilier à taux révisable. L'option de modulation permet d'augmenter ou de diminuer le montant de l'échéance de votre prêt immobilier pour la durée que vous souhaitez. Cette option peut être généralement utilisée une fois par an, un an au plus après le déblocage complet du prêt immobilier. Cette option est généralement assortie de condition d'acceptation et de mise en place précisée dans le contrat de prêt immobilier. En particulier, s'il suffit d'une lettre simple pour que le client demande à utiliser cette option, l'établissement prêteur pourra demander une ré étude partielle du dossier pour accepter ou refuser. A ce titre, cette option n'entraîne pas de majoration du taux mais peut donner lieu à la facturation de frais administratifs qui restent généralement modestes.
Cette option pourra vous être proposée par les banques pour un prêt immobilier à taux fixe comme pour un prêt immobilier à taux révisable. L'option de lissage permet d'intégrer dans votre plan de financement plusieurs prêts immobiliers ayant des taux bonifiés tels que les Prêt Epargne Logement, les Prêt 1%, Caisse Cadre, Caisse Retraite, et PTZ. Ces prêts immobiliers ont des durées d'amortissement et des mensualités différentes. La somme de ces mensualités pouvant s'avérer trop lourde, l'option de lissage permet d'adapter dans le temps la mensualité du prêt immobilier principal qui constitue la part principale de vos remboursements. Au départ, cette mensualité est réduite au maximum. Elle augmentera au fur et à mesure de l'extinction des différents "Prêts Complémentaires". La mensualité totale reste constante sur toute la durée du prêt immobilier.
Ils s'établissent en général à 1 % hors taxes du montant du prêt immobilier (TVA 20,6 %), avec un plafond qui s'établit environ à 1.000 Euros TTC. Les frais de dossiers sont inclus dans le calcul du Taux Effectif Global ( TEG) Il n'y a pas de frais de dossier sur les prêts immobilier 0 % et Epargne Logement. Sur les Prêts immobiliers Conventionnés et les Prêts immobilier à l'Accession Sociale, le plafond de perception est réglementairement fixé à 460 Euros TTC.
Pour la majorité des prêts, il est contractuellement prévu la perception d'indemnités en cas de remboursement anticipé partiel ou total. Ces indemnités s'élèvent à 6 mois d'intérêt avec un plafond de 3 % du capital restant dû en cas de remboursement anticipé total ou 3 % du capital remboursé en cas de remboursement anticipé partiel. Certains établissements ne facturent pas d'indemnités sur les remboursements anticipés portant sur les prêts Epargne Logement ou sur les Prêts à taux révisable, mais ce n'est pas toujours le cas. Les modalités de remboursement anticipé doivent être notifiées dans les conditions générales de votre contrat d'origine. Pour toutes les offres de prêt émises à compter du 1er juillet 1999, il est désormais interdit à un établissement bancaire de facturer ces pénalités si le remboursement anticipé découle d'un des motifs suivants :
La modulations de la mensualité - à la hausse comme à la baisse - donne lieu à divers traitements administratifs - analyse du dossier, réédition d'offre -, dont le coût peut être re-facturé au client dans une proportion qui est souvent modeste et qui doit être préciser sur le contrat de prêt.
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