LES PRÊTS IMMOBILIERS CLASSIQUES

Si la nature de votre acquisition ou votre situation personnelle ne vous ouvre pas droit aux prêtsimmobiliers réglementés aidés, l'établissement financier va vous proposer alors un prêt immobilier classique. Ces prêts immobiliers sont plus souples car non soumis à des conditions réglementaires et vous permettront de financer toutes sortes d'opérations immobilières (achat de terrain et construction, achat neuf ou ancien, résidence principale, secondaire ou locative, travaux...). Nous distinguons dans un premiers temps les types de prêt immobiliers en fonction du type de taux qu'ils proposent. Dans un second temps, nous abordons les options de fonctionnement qui peuvent être proposés.

• LES PRETS IMMOBILIERS A TAUX FIXE

Votre taux de crédit restera inchangé pendant toute la durée de votre prêt avec une possibilité de moduler les échéances à la hausse comme à la baisse, donc de gérer votre budget dans le temps. Le taux est fixé par contrat à la mise en place du prêt. Quelle que soit l'évolution du marché, il ne peut être modifié. Si cette formule offre la plus grande tranquillité d'esprit, le taux du prêt, en général calculé par rapport au taux des emprunts d'Etat, est logiquement plus élevé qu'une offre à taux révisable.

• LES PRETS IMMOBILIERS A TAUX REVISABLE

Ils sont en général indexés sur un taux court terme (EURIBOR 3,6,12 OU 24 mois) et il en existe de deux sortes : Le révisable pur et le révisable capé.

LES PRETS IMMOBILIERS A TAUX REVISABLE PUR 

II offre un taux de départ particulièrement attractif, calculé à partir d'un taux de référence (par exemple l'Euribor) majoré d'une marge. Les variations de ce taux dans le temps suivront très précisément l'évolution de cet indice de référence, sans limitation à la hausse comme à la baisse. Les révisions ont lieu en général une fois par an, mais certaines formules sont révisables trimestriellement. Si l'augmentation du taux n'est pas limitée, les banques proposent souvent un plafond qui limite l'augmentation des mensualités. En cas de hausse, la mensualité augmente dans un premier temps jusqu'à un montant maximum, et une fois celui-ci atteint, c'est la durée du prêt qui augmente.

LES PRETS IMMOBILIERS A TAUX REVISABLE CAPE

Le fonctionnement de base est le même que pour le révisable pur, avec néanmoins une sécurité complémentaire : l'instauration d'un plafond à la hausse du taux. Ce taux plafond, fixé par contrat à l'origine, ne pourra en aucun cas être dépassé, quelles que soient les variations du taux de référence. Ce "cap" peut s'établir de 1 à 3 points au dessus du taux de départ. Les variations de taux sont donc appliquées de la même manière que pour le révisable pur, mais dans la limite du taux plafond défini au départ. On peut donc dès l'origine calculer la mensualité potentielle maximale qui pourra être atteinte, et ainsi quantifier de manière précise le risque de hausse encouru.

• LES PRETS IMMOBILIERS IN FINE

A taux fixe ou révisable, un prêt relais peut vous permettre de financer une nouvelle acquisition sans attendre la vente effective de votre ancien logement. Il s'agit en fait d'une avance partielle sur le prix à recevoir de la vente à venir. Ce prêt est accordé sur une période de 12 à 24 mois maximum, et son montant peut atteindre 70 à 80 % de la valeur du bien mis en vente (la banque peut demander une expertise), déduction faite des éventuels encours de prêts portant sur ce bien, qui devront être soldés en priorité suite à la vente. Dans la majorité des cas les prêts en cours sur le bien "à vendre" sont rachetés par le nouvel établissement prêteur.