LES LOIS IMMOBILIÈRES

FINANCEMENT IMMOBILIER : LES LOIS REGISSANT VOTRE PRET IMMOBILIER

Le prêt immobilier et l'accession à la propriété immobilière sont des éléments importants qui créent la naissance de droits et d'obligations entre les différentes parties contractantes d’un prêt immobilier. Ainsi, il existe un dispositif légal et juridique destiné à encadrer le financement d’un prêt immobilier et à définir tous les rapports entre les différents interlocuteurs. En matière de prêt immobilier, on distingue deux grands types de lois : les premières ont pour objet la protection de l'emprunteur et la régulation des pratiques commerciales entre les banques et les différents intervenants, les secondes instaurent un régime de défiscalisation pour les emprunteurs :

FINANCEMENT IMMOBILIER : LES LOIS DE PROTECTION DES EMPRUNTEURS

LOI SCRIVENER

Loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du prêt. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de prêt immobilier, Elle s'applique à tous les prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 140.000 F. Peu importe le but de l'opération, habitation ou investissement.

LOI NEIERTZ

Loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles. Dans le cadre du surendettement des familles, la loi Neiertz regroupe 3 objectifs : développer la prévention du surendettement, organiser une procédure de règlement des problèmes liés au surendettement des familles et responsabiliser davantage les prêteurs et les emprunteurs (cette loi s’applique uniquement pour les personnes physiques).

LOI CARREZ

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Cette loi vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété en instaurant une garantie de superficie. Elle oblige le vendeur à informer l'acquéreur sur la superficie du lot vendu par une mention devant apparaître dès le premier acte signé.

FINANCEMENT IMMOBILIER : LES LOIS DE DEFISCALISATION DES EMPRUNTEURS

LOI MALRAUX

Loi n° 62-903 du 04 Août 1962. Loi complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière Les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible peuvent imputer leur déficit foncier résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global, ce, sans aucun plafond. C'est un produit rare avec un montage méticuleux. Il s'agit d'une déduction fiscale.

LOI PONS

Loi de finances rectificatives du 11 Juillet 1986, codifiés à l'article 217 indécis du Code Général des Impôts. Il s'agit d'un régime de défiscalisation. Cette loi s'adresse à des particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier neuf, à but locatif (minimum 6 ans), dans les DOM - TOM. L'investissement permet de réaliser une économie d'impôts totale de 45 % du prix d'acquisition.

LOI QUILES - MEHAIGNERIE

Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

LOI PERISSOL

L'amortissement Périssol est issu de l'article 29 de la loi n° 96-314 portant DDOF du 12 avril 1996 et de l'instruction du 20 Août 1996. Ce texte autorise le propriétaire, sur option irrévocable, à déduire de ses revenus imposables un amortissement calculé sur le prix de revient (incluant les frais d'actes) des immeubles acquis neufs entre le 1/1/96 et le 31/12/98, s'ils sont loués nus à usage d'habitation pendant une période de 9 ans. Par ailleurs, la limite annuelle d'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux est relevée de 70 000F à 100 000F et le taux de la déduction forfaitaire sur les loyers est porté à 6%. ATTENTION : Il n'est plus possible aujourd'hui, de réaliser un investissement en profitant du dispositif Périssol. Seule, la loi Besson permet encore de profiter d'économies fiscales substantielles.

LOI BESSON

Décret n° 99-244 du 29 mars 1999 pris pour l'application de l'article 31 du code général des impôts et relatif aux locations de logements intermédiaires Le dispositif Besson vous permet d'investir dans l'immobilier (neuf ou ancien) à but locatif en bénéficiant de réels avantages fiscaux. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Pour prétendre au bénéfice de ce dispositif entré en vigueur depuis le 1er janvier 1999, l 'acheteur doit s'engager par convention avec l'Etat à louer le logement en respectant certaines obligations (statut du "Bailleur Conventionné").

LOI DE ROBIEN

L'ancien dispositif dit amortissement BESSON a été remplacé, à compter du 1er janvier 2003, par le dispositif ROBIEN.

• Les particuliers qui acquièrent des logements neufs ou en état futur d'achèvement ou des logements vétustes à réhabiliter, destinés à la location, peuvent déduire de leurs revenus fonciers 65 % de leur investissement sur 15 ans à raison de 40% sur les 5 premières années et 25 % sur les 10 années suivantes.

• Peuvent également bénéficier de ce dispositif, les personnes physiques qui souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque 95% de leurs souscriptions sont destinés des investissements remplissant les conditions de déduction au titre de l'amortissement des logements neufs.

• Ce dispositif s'adresse uniquement aux bailleurs qui s'engagent:
 - à louer leur bien nu pendant 9 ans à titre de résidence principale,
 - à respecter les plafonds de loyers fixés par décret.

LOI DEMESSINE - ZRR

La réalisation entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones du territoire (zones de revitalisation rurale, zones concernées par les fonds structurels européens, zones situées dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle) est susceptible d'ouvrir droit à réduction d'impôt.
 Cet avantage fiscal concerne les personnes physiques qui réalisent un investissement locatif à titre personnel et à ce titre relèvent des revenus fonciers, selon la nouvelle définition prévue par la loi de finances 2006.

AVANTAGES DE L'INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE DE TOURISME ( ZRR)

• Possibilité de récupération de la TVA de l'investissement et des charges,
• Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ( SCI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine ,
• Gestion déléguée au gestionnaire (exploitant de la résidence),
• Risque très faible (loyers versés selon bail commercial 9 ans minimum),
• Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année grâce à: Déduction des charges sur les revenus fonciers? Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers
• Report des déficits fonciers non imputables  pendant les dix années suivantes
• Réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement dans la limite d'un plafond de 50 000 euros ou 100 000 euros (selon la situation de famille de l'investisseur), étalée sur 6 ans maximum,
• Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.